Auf der Basis von LeasySOFT.pro sind in LeasySOFT.immo alle Anforderungen für die Verwaltung von Immobilienverträgen (Projekte, Projektphasen, Überwachung von Auftragssummen, Unterscheidung zw. Gebäude und Grundstück, usw.) realisiert. Die Immobilienverwaltung ist eine in LeasySOFT.pro integrierte Lösung und bietet somit die Möglichkeit sowohl Mobilien- als auch Immobilienverträge gemeinsam zu verwalten. Selbstverständlich können die Immobilien in separaten Mandanten verwaltet werden.
1. Die Datenhaltung ist wie folgt unterteilt
- Projekte
- Projektphasen
Für unterschiedliche Bauabschnitte oder spätere Erweiterungsbauten gibt es innerhalb eines Projekts beliebig viele Projektphasen. In Verträgen werden alle Beträge und Fälligkeiten für Sollstellung und Lastschrifteinzug gespeichert, z.B. Einmalbeträge am Vertragsbeginn oder Vertragsende wie Sonderzahlung, Anzahlung, Depot, Kaution, Restwert usw., alle regelmäßig fälligen laufenden Beträge während der Vertragslaufzeit wie Leasing- oder Mietkaufraten, Ansparkautionen, monatlicher Zinsbetrag für Kautionen, lfd. Gebühren, Verwaltungskosten usw. Objekte einem Vertrag können mehrere (beliebig viele) Objekte zugeordnet werden z.B. ein oder mehrere Grundstücke, ein oder mehrere Gebäude. Jedes Objekt wird separat abgeschrieben bzw. Grundstücke werden natürlich nicht abgeschrieben, aber in der Anlagenbuchhaltung geführt.
- Aufträge
um ein Überschreiten der Auftragssummen prüfen zu können, können pro Lieferant oder Auftragnehmer alle erteilten Aufträge erfasst werden. Bei den Zahlungen der Abschlags- und Schlussrechnungen wird überprüft, ob keine Überschreitung der jeweiligen Auftragssumme vorliegt. Klein- und Regierechnungen können ohne Auftrag erfasst und zugeordnet werden.
- Mietverträge
Falls auch die Vermietung von Wohn- oder Geschäftseinheiten erforderlich ist, können pro Projekt beliebig viele Mietverträge erfasst werden mit automatischer Mietanpassung nach beliebigem Verbraucherpreisindex mit beliebig hoher Anrechnung der Indexänderung.
2. In der Regel ist beim Immobilienleasing der Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes der vorläufige Vertragsbeginn. Dabei werden Sonderzahlungen, Ansparkaution, Depot, Leasingraten und Restwert sowie alle weiteren Zahlungen aufgrund von geschätzten voraussichtlichen Kosten festgelegt. Wenn alle Rechnungen vorhanden und alle Abzüge geklärt sind, erfolgt eine Gesamtkostenabrechnung. Dabei können entweder ab dem Zeitpunkt dieser Abrechnung oder rückwirkend ab Vertragsbeginn alle Beträge neu ermittelt werden. Bei rückwirkender Abrechnung werden die neu ermittelten Beträge belastet und alle aufgrund der vorläufigen Inmietsetzung bereits belasteten Beträge gutgeschrieben, so dass ein Abrechnungssaldo als Gesamtbelastung oder Gutschrift entsteht. Falls im Vertrag eine Indexierung vereinbart wurde, kann auch diese bei der Gesamtkostenabrechnung berücksichtigt werden.
3. Auch Dienstleistungsentgelte werden bei der endgültigen Gesamtkostenabrechnung eines Vertrages ab Vertragsbeginn rückwirkend neu errechnet. (wie unter Punkt 2 für die Raten beschrieben)
4. Die vorläufige Inmietsetzung kann mit Fixzins durchgeführt und bei Vertragsabrechnung mit Indexwerten ab Vertragsbeginn kalkuliert und abgerechnet werden. (wie unter Punkt 2 beschrieben)
5.Pro Projekt, Projektphase, Vertrag oder Anschrift werden für die unterschiedlichen Abrechnungen die erforderlichen Zinssätze gespeichert, wie z.B.:
- Zinssatz für die Ratenkalkulation
- Zinssatz für Anzahlungen, Depotzahlungen oder Ansparkautionen
- Verzugszinsen
- Zwischenfinanzierungszinsen
- Verzinsung der Eigenmittel
- Refinanzierungszins usw.
und in den unterschiedlichen Abrechnungsprogrammen berücksichtigt.
6.Die Mietanpassung deckt alle gängigen Anforderungen ab und kann an jede neue Anforderung angepasst werden Index + vereinbarter Aufschlag Wahlweise mit Rundung von Rate und/oder Zinssatz
Bei Rundung kann mit Indexdifferenz gerechnet werden, so dass die Rundung bei der nächsten Zinsanpassung nicht zurückgenommen wird
Rundung (anstatt Rundung auf Index + Aufschlag wird die Basis gerundet) Für Mietverträge Anpassung nach Verbraucherpreisindex
Bankenmäßige Umrechnung des Zinssatzes auf 365/366 Tage
Anpassung zum Effektivzinssatz Anpassung nur bei Mindestbetrag nach oben und unten Schwankungsbreite nach oben und unten. Es können beliebig viele unterschiedliche Indexarten vom Anwender eingerichtet und gepflegt werden
7. Zinsanpassung für Refinanzierungen können gleichzeitig oder getrennt von der Zinsanpassung für die Leasingraten durchgeführt werden.
8. In der Kalkulation kann aufgrund der AfA-Dauer für das Gebäude unter Berücksichtigung, dass der Grundstücksanteil nicht abgeschrieben werden kann, der Restwert automatisch ermittelt werden.
9. AfA %-Sätze für die AfA-Laufzeit können entweder von vornherein gestaffelt vorgegeben werden oder sind während der AfA-Laufzeit für die Restlaufzeiten änderbar.
10. Verwaltung von Mietverträgen mit Kostenmiete (anpassbar).
11. Die Abgrenzung von Förderbeträgen mit beliebigem Beginn und Laufzeiten (kürzer als Vertragslaufzeit) ist möglich.
12. Bei auf Lager gekauften Grundstücken können monatlich die Zeitwerte aufgrund von beliebig einstellbaren Index- und Aufschlagwerten automatisch ermittelt und ausgewertet werden.
13. Im Mahnprogramm können wahlweise Mahngebühren und Verzugszinsen ermittelt und den Kunden belastet werden. Alternativ kann das auch in einem separaten Programm erfolgen.
14. Die Rechnungserfassung ist dahingehend erweitert, dass 4-stufig nach Gewerken und Untergewerken unterschieden werden kann. Dabei können genehmigte Beträge und erteilte Aufträge pro Gewerk oder Untergewerk vorgegeben werden, die genehmigten Beträge werden bei der Erfassung abgeprüft.
15. Die Buchungen der Rechnungen während der Bauphase erfolgen auf ein Konto „im Bau befindlich“. Bei Aktivierung werden alle diese Rechnungen automatisch auf das Anlagenkonto umgebucht.
16. Der komplette Zahlungsverkehr mit den Lieferanten wird automatisch oder halbmanuell im 4-Augenprinzp über das Programm abgewickelt und überprüft. Abzüge für Skonti und Einbehalte, Haftrücklässe bzw. Garantieeinbehalte sind möglich.
17. Verwaltung und Überwachung aller Bankgarantien mit den individuellen Terminen.
18. Bei der Aktivierung bzw. Inmietsetzung gibt es entsprechende Warnhinweise, wenn die Gesamtinvestitionskosten überschritten werden.
19. Für Zahlungen des Leasingnehmers von Eigenmitteln nach Mietbeginn ist die Möglichkeit vorgesehen, dass auch Gutschriftszinsen ermittelt und abgerechnet werden können.
20. Bei Ermittlung der Zwischenfinanzierungszinsen werden die Erstattungstermine und –beträge der Umsatzsteuer berücksichtigt (zum 10. des folgenden Monats oder individuell).
21. Es gibt Monatslisten über jedes einzelne Objekt (Bau- und Auszahlungsfortschritt usw.).
22. Darstellmöglichkeit von bis zu 3 unterschiedlichen Steuersätzen in Eingangs- und Ausgangsrechnungen.
23. Kalkulation und Ratenanpassung bieten die Möglichkeit, dass für beliebige Laufzeiten nur Zinsen und kein Tilgungsanteil vorgeschrieben wird.
24. Die Objektfelder für Immobilienverträge sind erweitert um:
Teilrechnung oder Schlussrechnung
- Skonto
- Einbehalt
- Eigenmittel
- Betrag Kostenaufstellung
- Summe der Auszahlung
25. Die Rate für Refi-Rückzahlung an verschiedene Refi-Partner kann anteilmäßig der Finanzierung aufgeteilt werden.
26. Es ist einstellbar, in welchen Bereichen mandantenübergreifendes Arbeiten oder Auswertungen erforderlich sind. Es kann z.B. die monatliche Sollstellung und der Lastschrifteinzug oder eine Zinsanpassung in einem Lauf über alle Firmen gestartet werden.
27. Verwaltung von Auflagen und Vereinbarungen.
28. Automatische Schreiben an die Finanzämter zur Überprüfung der Umsatzsteuer-ID Nummern.
29. Verwaltung aller Versicherungen mit den vereinbarten Prämien, Policennummern und Versicherungsbedingungen.
30. Verwaltung und Verzinsung von Ratenstundungen.
31. Abgleich der vereinbarten Eigenmittel mit den tatsächlich bezahlten Eigenmitteln.